80 %
des affaires devant les tribunaux RDC concernent du foncier
allAfrica Observatoire foncier · Chiffres sourcés
L'état du foncier à Kinshasa.
Chiffres, abus, recours.
Les commissionnaires immobiliers ponctionnent jusqu'à 17,5 % du prix d'une parcelle. La spoliation est un fait d'actualité quotidien. Sources publiques, données vérifiables, la diaspora a le droit de savoir avant d'acheter.
Photographie 2024
Quatre chiffres qui résument la situation
61 147
Congolais victimes documentées de fraude foncière en 2024
Enquêtes publiques RDC17,5 %
du prix de vente ponctionné par les intermédiaires (commissions cumulées)
Avocats.cd0
commissionnaire officiellement agréé à Kinshasa, malgré la loi de 2017
Arrêté ministériel CAB/MIN.UH/015/2017Source institutionnelle · Nations Unies
Le diagnostic d'ONU-Habitat (2023)
Au-delà de la presse, l'agence des Nations Unies pour l'habitat dresse le même constat dans sa fiche pays RDC : un secteur foncier sous-outillé, faiblement régulé et source de contentieux massif.
7 villes
seulement disposent d'instruments d'urbanisme dans toute la RDC.
ONU-Habitat 2023, p. 41973
la loi foncière toujours en vigueur, en cours de révision via le Document de Politique Foncière Nationale.
ONU-Habitat 2023, p. 15Grande majorité
des affaires portées devant les tribunaux urbains concernent des problèmes fonciers.
ONU-Habitat 2023, p. 5Schémas documentés
6 fraudes récurrentes identifiées par PSK
Patterns observés sur le terrain et confirmés par les enquêtes publiques. Si vous reconnaissez l'un de ces signaux, faites auditer avant de payer.
Double vente
La même parcelle est vendue deux ou trois fois à des acheteurs différents avant qu'aucun ne fasse enregistrer le titre. Le premier qui s'inscrit gagne, les autres perdent leur capital.
Cible · Diaspora qui paie d'abord, vérifie après
Vente sans titre
Un membre de famille (oncle, sœur, frère) ou un simple gardien des lieux vend un bien dont il n'est pas propriétaire légal. L'acheteur découvre la vérité quand le vrai propriétaire ou ses héritiers se manifestent. Un litige de ce type, opposant un acheteur de la diaspora installé au Canada, était examiné au Tribunal de grande instance de N'djili en octobre 2025 (ACP).
Cible · Héritiers absents · diaspora
Faux titre WhatsApp
Le vendeur envoie une simple photo d'un certificat d'enregistrement, falsifié ou volé. L'acheteur paie sans aucune vérification physique du document original.
Cible · Diaspora à distance
Antédatation
Actes de vente, autorisations d'achat ou signatures notariées antidatés pour fabriquer une chaîne de propriété fictive. Découvert seulement lors d'un contentieux postérieur.
Cible · Acheteurs cash sans audit
Hypothèque cachée
La parcelle est grevée d'une dette bancaire non révélée par le vendeur ou le commissionnaire. Après l'achat, la banque saisit le bien malgré le paiement intégral du prix.
Cible · Tous acheteurs
Conservateur complice
Émission d'un duplicata frauduleux du certificat d'enregistrement par un agent de la Conservation des Titres Immobiliers, qui transfère légalement le bien à un tiers.
Cible · Propriétaires absents · spoliation
Le coût caché
Combien le commissionnaire ponctionne sur votre vente
Pratiques en vigueur à Kinshasa selon les barèmes documentés par Avocats.cd. Les chiffres ci-dessous illustrent une parcelle vendue à 30 000 USD et 100 000 USD.
| Poste | Taux | Sur 30 000 USD | Sur 100 000 USD |
|---|---|---|---|
| Commission vendeur (commissionnaire) | 10 % | −3 000 USD | −10 000 USD |
| Commission acheteur (agence) | 5 % | −1 500 USD | −5 000 USD |
| Service habitat (acheteur paie) | 2,5 % | −750 USD | −2 500 USD |
| Frais d'ouverture de dossier | négociables | −variable | −variable |
| Total ponctionné par les intermédiaires | 17,5 % | −5 250 USD | −17 500 USD |
Source des barèmes : Me Kinianga Laetitia Christine, Avocats.cd. Hors droits d'enregistrement (3-6 % du prix) et frais d'enregistrement et de mutation.
Cadre légal
L'arrêté de 2017 que personne ne respecte
Depuis le 10 août 2017, l'arrêté ministériel n° CAB/MIN.UH/015/2017 organise la profession d'agent immobilier en RDC. Il prévoit un régime d'agrément obligatoire et des sanctions pour exercice illégal.
Réalité du terrain : aucun commissionnaire actif à Kinshasa n'est agréé. Aucun registre public n'existe. La loi est sur le papier, pas dans la pratique.
Consulter l'arrêté (PDF)Ce que prévoit le texte de 2017
- ✓Création d'un régime d'agrément ministériel obligatoire pour exercer la profession.
- ✓Identification professionnelle de chaque agent (numéro, carte, registre public).
- ✓Sanctions pour exercice illégal de la profession.
- ✓Cadre déontologique applicable aux relations agent / vendeur / acheteur.
- Aucun de ces points n'est appliqué dans les faits.
Notre réponse
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Audit avant achat
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Un dossier vérifié et une fiche PSK par parcelle ou par lot, à montrer aux acheteurs. PSK ne publie pas d'annonce et ne prend aucune commission.
Préparer ma venteVeille foncière RDC
Dernières publications officielles
Les 5 dernières actualités publiées par les institutions qui cadrent le foncier en RDC. Données récupérées directement depuis les sites officiels, aucun filtrage éditorial, à l'exception du FONAREDD dont seules les publications foncières sont retenues. Les flux RSS sont abonnables dans n'importe quel reader (Feedly, NetNewsWire, Inoreader…).
Affaires Foncières
Loi N'Sele · titres, registres, CTI, phénomène Folio
- Réforme Foncière | À l’ENA, S.E. Mme O’Neige N’Sele clôture la formation de 50 CTI et place le capital humain au cœur de la réforme foncière
- RDC | SE Mme O’Neige N’Sele clôture la première formation en archivistique et consacre une nouvelle étape de la numérisation de l’administration foncière
- RDC | S.E. Mme O’Neige N’Sele lance un vaste programme de formation de l’administration foncière sur archivage avec l’appui de l’INACO
- Réforme Foncière | SE Mme O’Neige N’Sele lance la numérisation de l’Administration foncière avec l’archivage comme premier volet
- RDC | À l’ENA, S.E. Mme O’Neige N’Sele lance la première vague de formation des Conservateurs des Titres Immobiliers et ouvre un nouveau chapitre de la Réforme Foncière
Aménagement du Territoire
Loi Loando · zonage, vocation des sols, CPAT
- RDC | AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE : Un partenariat ancré - Le nouveau souffle de la coopération AFD-RDC loin de Kinshasa
- CORRIDOR ÉCONOMIQUE ET GRAND PROJET INGA - BOMA AU CARREFOUR DE LA TRANSFORMATION NATIONALE
- MINAT RDC: SEM Jean-Lucien Bussa Tongba se dit disposé à travailler avec tous
- REMISE ET REPRISE : S.E.M Jean-Lucien Bussa s’engage à promouvoir une gestion axée sur les résultats
Infrastructures & Habitat (Ville)
Démolitions, berges, urbanisme, permis de construire
- Kinshasa : le ministre des ITPAFUH Alain TSHILUNGU précise l’état des projets des marchés de Mitendi, Matadi-Kibala et UPN
- Kinshasa Ezo Bonga : la Boucle Daniel Bumba (1,6 km), un nouvel axe routier pour désenclaver la commune de Makala
- Lutte contre l'insalubrité à Kinshasa : le Gouverneur Daniel Bumba lance un vaste projet de construction de plus de 400 zones de décharge
- Kinshasa : vers la fin des travaux du pont Victoire, le Ministre Alain Tshilungu inspecte les derniers réglages et les chantiers à Kasa-vubu avec l'honorable Andrée Nkongolo
- Premières retombées positives des Euronds: la ville de Kinshasa obtient la validation des études du projet de l’autoroute du Fleuve
FONAREDD
PARF-2, Plan Foncier National, COPIL, CONAREF
- Aménagement du territoire : le FONAREDD met en lumière les avancées des réformes soutenues par le partenariat CAFI-RDC
- Le FONAREDD accompagne une nouvelle étape de la Réforme foncière à travers le Comité de Pilotage du PARF 2
- Aménagement du territoire en RDC : le FONAREDD et ses partenaires engagent une réflexion stratégique sur la conversion des PGRN en PSAT.
- Aménagement du territoire en RDC : une table ronde nationale pour renforcer la coordination entre le pouvoir central et les provinces
- Validation technique du Plan Foncier National : une étape décisive vers la réforme foncière en RDC
Mise à jour automatique toutes les 6 h · les liens pointent vers les pages officielles, jamais vers PSK.
Sources et bibliographie
Toutes les données présentées sur cette page sont issues d'enquêtes publiques, d'organes de presse et de textes de loi accessibles. Vous pouvez vérifier chaque chiffre.
ONU-Habitat, Fiche pays République Démocratique du Congo 2023 (PDF)
7 villes outillées en urbanisme, loi foncière de 1973, contentieux fonciers
Ministère provincial des ITPAFUH, Arrêt immédiat des travaux illégaux sur les berges du fleuve Congo à Gombe (nov. 2025)
Démolition possible sur berges et zones non-aedificandi, même titre en règle
Ministère provincial des ITPAFUH, Démolition des constructions anarchiques le long de la rivière Funa (oct. 2025)
Zones inondables et fonds de rivière, opération de démolition administrative
Habari RDC, Les commissionnaires : arnaqueurs ou intermédiaires utiles ?
Pratiques abusives, frais cachés, anonymat
Scoop RDC, Spoliation, terres volées, titres falsifiés : le système occulte des conservateurs en RDC
Mécanique des réseaux de spoliation
Avocats.cd, Honoraires d'un courtier qui a facilité la vente d'une parcelle
Barèmes en vigueur 10 % / 5 % / 2,5 %
Anadolu Agency, Cette parcelle n'est pas à vendre : la célèbre mise en garde congolaise
Phénomène social du graffiti défensif
Africa News RDC, Comment le Conservateur Kilangalanga a escroqué la BCDC
Cas documenté · prêt 1 million USD
Congo Quotidien, Spoliation immobilière : 72 condamnations dans l'affaire ATF
Procès collectif spoliation Kinshasa
ACP, Conflit parcellaire à Kinshasa : la vérification des documents auprès des services compétents sollicitée
TGI de N'djili (oct. 2025) · vente par un gardien des lieux · acheteur diaspora
allAfrica, Précautions avant d'acheter une parcelle à Kinshasa
80 % des affaires devant tribunaux
Yenisafak, Conflits fonciers à Kinshasa : attention aux escrocs
61 147 victimes documentées 2024
Mondafrique, Parcelle à vendre, le fléau de l'arnaque foncière dénoncé
Investigation grand public
droitcongolais.info, Arrêté ministériel CAB/MIN.UH/015/2017 (PDF)
Cadre juridique des agents immobiliers
Vérifiez avant de décider.
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