Cote la plus haute
2 000 $
le m², Gombe, catégorie A
Barème officiel
L'État a fixé le prix du mètre carré à Kinshasa. Presque personne ne l'a lu.
Un arrêté interministériel fixe, quartier par quartier, la valeur officielle du terrain et de la construction à Kinshasa. C'est sur cette grille que sont calculés vos droits d'enregistrement. Elle circule en PDF entre professionnels. Nous la cartographions ici pour la première fois.
Mercuriale des expertises et évaluations immobilières de la RDC, annexe 1 Province de Kinshasa · arrêté du 30 septembre 2021
Le chiffre central
Un rapport de 1 à 40 à l'intérieur de la même ville
Le barème ne dit pas seulement combien vaut un terrain. Il dit combien l'administration estime qu'il vaut, et ce chiffre-là pèse le jour où il faut évaluer, exproprier ou indemniser.
Cote la plus basse
50 $
le m², Maluku, catégorie A
Terrain agricole
1 000 $
l'hectare, catégorie A (625 $ en B, 250 $ en C)
L'écart le plus violent n'est pas entre communes, il est à l'intérieur d'une commune.
À Ngaliema, le barème descend de 700 $ le m² en catégorie A à 40 $ en catégorie C. Sur la même commune, dans le même document. « C'est Ngaliema, donc c'est bien » n'est pas un raisonnement.
Portée juridique
Ce barème n'est pas indicatif. Il est obligatoire.
Le communiqué du ministère des Finances est sans ambiguïté sur ce point : « toutes transactions immobilières, tout contrat d'hypothèque et toute autre opération se référant à la détermination de la valeur du bien foncier et immobilier doivent impérativement être sanctionnés au préalable par une expertise immobilière » qui s'appuie sur ces annexes.
À quoi ça sert
À calculer les droits proportionnels d'enregistrement perçus sur les mutations, les hypothèques et les impenses. L'objectif affiché est de maximiser les recettes de l'État sur les transactions immobilières.
Qui l'applique
L'Administration foncière, la Chambre des Experts Immobiliers du Congo, et les autres institutions publiques et privées. C'est l'outil technique de référence des évaluations.
Ce qu'il remplace
Il modifie et complète l'arrêté interministériel n° 140/CAB/MIN/AFF.FONC et 247/CAB/MIN/FINANCES/2009 du 15 octobre 2009, jugé déconnecté de la réalité du marché. Les 26 provinces ont chacune leur annexe ; Kinshasa est l'annexe 1.
Source : communiqué du ministère des Finances sur la signature de l'arrêté, le 30 septembre 2021, en présence du ministre d'État au Budget Aimé Boji Sangara. L'annexe 1 que nous exploitons porte le cachet du 27 septembre 2021. Nous ne publions pas le numéro de l'arrêté : il n'est pas confirmé par une source primaire à ce jour.
Cartographie
La cote officielle du terrain, commune par commune
La couleur suit la cote de catégorie A, la mieux située de chaque commune. Cliquez pour ouvrir le détail : cotes par zone, catégories A, B et C, terrain et construction.
Le barème complet
Toutes les cotes, zone par zone
Cote d'expertise du terrain nu et cote de construction pour une villa, en dollars le mètre carré, dans les trois catégories du barème. Trié de la cote la plus haute à la plus basse.
| Commune | Zone | Terrain A / B / C | Villa A / B / C |
|---|---|---|---|
| GombeLukunga | Cœur administratifRévolution, Lemeravaleur corrigée | 2 000 / 1 750 / 1 500 | 2 500 / 2 000 / 1 500 |
| Golf et quartier des affairesCroix-Rouge, Golf, Gare, Fleuve, Commerce, Cliniques, Batetela | 2 000 / 1 375 / 750 | 2 500 / 2 000 / 1 500 | |
| KalamuFuna | Ensemble de la communeYolo Nord 1, Yolo Nord 2, Yolo Nord 3, Yolo Sud 1, Yolo Sud 2, Yolo Sud 3, Yolo Sud 4, Matonge 1, Matonge 2, Matonge 3, Kimbangu 1, Kimbangu 2, Kimbangu 3, Kauka 1, Kauka 2, Kauka 3, Pinzi, Immo Congo, Salongo | 700 / 450 / 200 | 925 / 835 / 750 |
| Kasa-VubuFuna | Kasa-Vubu hautONL, Lubumbashi, Lodja, Katanga, Assossa, Anciens Combattants | 700 / 450 / 200 | 925 / 835 / 750 |
| Kasa-Vubu basWay-Way, Salongo, Sakombi, Révolution, Pierre-Fokom | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 | |
| KintamboLukunga | Kintambo hautNganda, Lubudi-Luka, Lisala, Kilimani, Itimbiri, Wenze, Tshinkela, Salongo | 700 / 425 / 300 | 1 000 / 650 / 350 |
| Kintambo basRévolution, Regideso, Nsola, Ngomba, Mujinga, Mission | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 | |
| NgaliemaLukunga | Ensemble de la communeJoli-Parc, Kimpe, Kinkenda, Kinsuka-Pêcheur, Lonzo, Lubudi, Lukunga, Mama-Yemo, Manenga, Mfinda, Munganga, Musey, Ngomba-Kinkusa, Punda, Baobab, Bulambemba, Luyi, Mateba, Mpila, Mukulua, Djelo-Binzavaleur corrigéeL'écart interne est le plus violent de la ville : de 700 à 40 dollars le m² selon la catégorie, dans la même commune. Un prix bas à Ngaliema ne dit rien de la qualité de l'emplacement. | 700 / 370 / 40 | 500 / 400 / 150 |
| BandalungwaFuna | Ensemble de la communeLumumba, Lubudi, Lingwala, Kokolo, Kasa-Vubu, Bisengo, Makelele, AdoulaSelon le groupement, la catégorie B du terrain vaut 320 sur la ligne villa et 450 sur la ligne hangar. Le barème n'est pas constant d'un quartier au suivant. | 625 / 320 / 150 | 925 / 835 / 750 |
| BarumbuLukunga | Ensemble de la communeTshimanga, Ndolo, Mozindo, Libulu, Kasaï, Kapinga Bapu, Funa 1, Funa 2, Bitshiaku Tshiakuvaleur corrigée | 600 / 450 / 350 | 600 / 475 / 350 |
| LimeteMont-Amba | Limete résidentielSalongo, Résidentiel, Nzadi, Ndanu, Mososo, Mombele, Mfumu Mvula, Mbamu | 600 / 350 / 350 | 600 / 475 / 350 |
| Échangeur et axe commercialÉchangeur, De l'École, Commercial | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 | |
| LingwalaLukunga | Ensemble de la communeMayulu, Mateba, Masiala, Kingabwa, Industriel, Agricole, Wenze, Singa Mopepe, Pakadjuma, Ngunda Lokombe, LokoleLe barème donne la même valeur en catégories B et C (350). Il ne distingue donc pas ces deux niveaux à Lingwala. | 600 / 350 / 350 | 600 / 475 / 350 |
| Ngiri-NgiriFuna | Ensemble de la communeCongo, Bumba, Binza-Pigeon, Basoko, Bangu, Saio, Peti-Petivaleur corrigée | 600 / 390 / 180 | 925 / 835 / 750 |
| SelembaoFuna | Ensemble de la communeBahumbu I, Bahumbu II, Badara, Pululu Mbambu, Nkulu, Nkombe, Ngafani, Ndobe, Huana Ntunu, Molende, Mbala, Madiata, Lubudi, Libération, KondeLe barème donne la même valeur en catégories B et C (350). Il ne distingue donc pas ces deux niveaux à Selembao. | 600 / 350 / 350 | 600 / 475 / 350 |
| N'seleTshangu | Mpasa, Mikonga et le fleuveMpasa I, Mpasa II, Mikonga I, Mikonga II, Nkala I, Nkala II, Munke, Ngamaba, Moba-Nse, Mibu, Mangengenge, Maba, Kinkole-Pêcheur, Kindobo, Kikimi, Fleuve, Domaine | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| Bibwa et BumaBibwa, Buma, Dingi-Dingi | 600 / 350 / 350 | 600 / 475 / 350 | |
| KimbansekeTshangu | Ensemble de la communeMokali, Mikondo, Mfumu Nkento, Mbwala, Mbemba Fundu, Mayengele, Maviokele, Matumona, Mangana, Malonda, Mabinda, Luebo, Kutu, Kisantu, Kingasani, Kimbunda, Kikimi, Kayolo, Kamboko, Kambamulumba | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| LembaMont-Amba | Ensemble de la communeSalongo, Molo, Mbanza Lemba, Masano, Mandrandele, Livulu, Kimpwanza, Kemi (Righini), Gombele, Foire | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| MasinaTshangu | Ensemble de la communeSans-Fil, Pelende, Kwezi na Mbondo, Mfumu-Nsuka, Matadi, Mapela, Mandiangu, Mafuta Kizola, Lubamba, Lokari, Kivu, Kimbangu, Kasaï, Imbali, Efoloko, Congo, Boba, Abattoir, Vivi, Totaka, Sumbuka | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| MateteMont-Amba | Ensemble de la communeLes groupements de Matete ne sont pas isolables sans ambiguïté sur le document scanné : le libellé de commune est porté par une cellule fusionnée qui chevauche plusieurs pages. Cotes reprises du bloc auquel la commune appartient. À confirmer sur l'original papier avant tout usage contractuel. | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| N'djiliTshangu | Quartiers centrauxTshuapa, Oriental, Mongala, Makasi, Kivu, Katanga | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
| Quartiers périphériquesKasaï, Inga, Goma | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 | |
| Kinshasa (commune)Lukunga | Quartiers centrauxPende, Ngwaka, Mongala, Madimba, Djalo, Boyoma, Aketi, La Voix du Peuplevaleur corrigée | 600 / 350 / 300 | 600 / 475 / 350 |
| Quartiers périphériquesCenci, 30 Juin, Wamba, Uele, Tampa, Selo, Salongo, Mubulu II, Mikasi | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 | |
| BumbuFuna | Ensemble de la communeUbangi, Ntomba, Mongala, Mfimi, Mbandaka, Matadi, Mai-Ndombe, Lukkeni, Lt Mbaki, Lokoro, Kwango, Kasaï, Dipiya | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 |
| KisensoMont-Amba | Ensemble de la communeMbuku, Libération, Kumbu, Kitomesa, Kisenso Gare, Kabila, Dingi Dingi, De la Paix, Bikanga, Amba, 17 Mai | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 |
| MakalaFuna | Makala urbainMfidi, Mawanga, Malala, Mabulu I, Lemba Village, Kwango, Kisantu, Kabila, Bolima | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 |
| Frange ruraleBahumbu, Bagata | 50 / 40 / 25 | 500 / 350 / 150 | |
| NgabaMont-Amba | Ensemble de la communeÉquateur, Bilombe, Bandundu | 150 / 125 / 100 | 500 / 400 / 200 |
| Mont-NgafulaLukunga | Collines et lotissementsPlateau I, Plateau II, Ngansele, Ndjili-Kilambu, Musangu, Mitendi, Mbuki, Mazamba, Matadi-Mayo, Matadi-Kibala, Masanga-Mbila, Mama-Yemo, Mama-Mobutu, Lutendele, Kindele, Kimwenza, Lukunga, Lubefu, Loeka, Dondo, Vunda-Manenga | 100 / 60 / 20 | 550 / 375 / 200 |
| Frange urbaniséeKimbwala, Kimbuta, Kimbondo, CPA / Mushie, Ubangi | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 | |
| MalukuTshangu | Maluku ruralMaluku, Mangengenge, Mbankana, Menkao, Monaco, Mongata, Mwe, Ngana, Nguma, Yosso, Yuo, Mai-Ndombe, Kinzono, Kingunu, Kingakati, Kimpoko, Kikimi | 50 / 40 / 25 | 500 / 350 / 150 |
| Frange urbaniséeDumi, Bu, Tshuenge, Tshangu, Télévision | 500 / 300 / 100 | 925 / 835 / 750 |
Toutes les valeurs sont en dollars américains le mètre carré. Le barème ne définit pas ses catégories A, B et C : elles traduisent l'emplacement et le standing à l'intérieur du quartier, la A étant la mieux située.
Transparence
Les 5 valeurs que nous avons corrigées
Le document original contient des incohérences arithmétiques : une catégorie B au-dessus de la catégorie A, une catégorie C au-dessus de la B. Nous ne les recopions pas en silence et nous ne les masquons pas non plus. Chaque correction est listée avec la valeur officielle, la valeur retenue et le motif.
- Gombe· Cœur administratifcoquille manifeste
Lemera, construction villa
document : 800 / 650 / 500 → retenu : 2 500 / 2 000 / 1 500
Le document reprend pour la villa de Lemera la ligne « hangar » (800 / 650 / 500). Tous les autres groupements de la Gombe portent 2 500 / 2 000 / 1 500 pour la villa, à cote de terrain identique.
- Barumbu· Ensemble de la communecoquille manifeste
Terrain, catégorie B (ligne villa)
document : 320 → retenu : 450
La ligne villa donne 600 / 320 / 350 : la catégorie B y passe sous la catégorie C, ce qui est impossible. Les lignes hangar et industriel des mêmes groupements portent 450 en catégorie B.
- Kinshasa (commune)· Quartiers centrauxcoquille manifeste
Terrain, catégories B et C
document : 300 / 350 → retenu : 350 / 300
Le document porte 600 / 300 / 350 sur les trois lignes : la catégorie B y passe sous la catégorie C. Les deux colonnes ont été interverties.
- Ngaliema· Ensemble de la communevaleur reconstituée
Construction villa, catégorie A
document : 100 → retenu : 500
Le document porte 100 / 400 / 150 sur tous les groupements de Ngaliema : la catégorie A y vaut le quart de la catégorie B, ce qui est impossible. La valeur 500 est reconstituée par analogie avec la série 500 / 400 / 200 qui revient dans tout le barème et dont la catégorie B (400) correspond exactement. Valeur plausible, non certaine.
- Ngiri-Ngiri· Ensemble de la communecoquille manifeste
Terrain, catégorie B
document : 2 390 → retenu : 390
Le document porte 600 / 2 390 / 180 : la catégorie B y vaut quatre fois la catégorie A. Le retrait du 2 initial donne 390, seule valeur qui respecte l'ordre A supérieur à B supérieur à C. C'est la correction la plus économe possible.
Ce que ce barème n'est pas
- Ce n'est pas un prix de marché. C'est une grille administrative de valorisation, qui sert aux expertises et aux évaluations. Pour les prix réellement demandés, voir l'observatoire des prix.
- Ce n'est pas une valeur actualisée. Le document date du 30 septembre 2021 et n'a pas été réévalué à notre connaissance. Il est libellé en dollars, donc épargné par l'inflation du franc, mais le marché a bougé depuis.
- Ce n'est pas une garantie d'indemnisation. Le barème est la base de l'expertise et des droits d'enregistrement, il ne fixe pas à lui seul ce que vous toucherez en cas d'expropriation.
Signataires : Nicolas Kazadi Kadima-Nzuji, Ministre des Finances · Aimé Sakombi Molendo, Ministre des Affaires foncières. Les deux ont depuis quitté leurs fonctions.
Une question sur la cote de votre quartier ?
Catégorie du quartier, valeur retenue par l'État, écart avec le prix demandé : posez votre question précise, on vous répond sur WhatsApp, sans engagement.
Vous préparez un premier achat ? Recevez le guide gratuit « Acheter une parcelle à Kinshasa ».
Vous payez le prix du marché. On vous indemnisera au barème.
Si vous achetez 300 $ le m² dans un quartier coté 100 $ en catégorie C, ce n'est pas forcément une erreur. Mais il faut le savoir avant de signer, pas le découvrir le jour d'une expropriation. L'audit reconstitue la chaîne du titre, situe la parcelle dans le barème et dans le marché.