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Exemple anonymisé · Données fictives — référence Loi 73-021 modifiée par 80-008, Ord. 74-148, Arrêté interministériel du 8 mai 2023
Parcelle Safe Kin
Rapport d'audit foncier · Réf. PSK-2026-0042 · Cadre légal : Loi n°73-021/1973 + Loi n°25/62 du 03/12/2025 (« N'Sele ») + Loi n°25/045 du 01/07/2025 (« Loando » · Aménagement du Territoire)

Vérification complète
Parcelle avenue Pumbu — Ngaliema
Kinshasa, RDC

Date du rapport
28/04/2026
Client
M. K. (acheteur — exemple)
Superficie
597 m²
Transaction
22 000 USD
📋
Type d'audit représenté — Audit Terrain (formule Avancée · 219 USD) Cet exemple inclut la vérification documentaire complète, le relevé topographique sur place et l'analyse architecturale. L'Audit Documentaire (89 USD, livré sous 72 h) couvre uniquement la vérification à distance des titres et registres, sans descente terrain ni levé. L'Audit + Démarches (399 USD) inclut en plus l'accompagnement à la négociation et la préparation du dossier notarial.
⚖️
Cadre légal en transition — Loi N'Sele (foncier) + Loi Loando (aménagement) Ce rapport est établi sous le régime de la Loi n°73-021 du 20/07/1973 (modifiée loi n°80-008/1980) et de l'Ordonnance n°74-148 du 02/07/1974. La Loi n°25/62 du 3 décembre 2025 (« Loi N'Sele ») modifie et complète la loi n°73-021 ; elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et PSK en a intégré les éléments disponibles dans le présent audit (source : affairesfoncieres.gouv.cd). Par ailleurs, la Loi n°25/045 du 1er juillet 2025 (« Loi Loando ») relative à l'Aménagement du Territoire fixe la vocation et les contraintes de zonage applicables aux parcelles : lorsque le projet d'usage est connu, PSK vérifie la compatibilité avec le zonage en vigueur (source : amenagement.gouv.cd). Pour toute transaction 2026, une confirmation auprès des autorités compétentes sur les textes actuellement applicables est recommandée.
✓
Verdict de l'équipe PSK
Acquisition recommandée sous condition
Droit de concession valide · Superficie conforme · Lever la servitude est + vérifier redevances avant signature
🔒 Document confidentiel — généré exclusivement pour M. K. (acheteur — exemple)
Réf. PSK-2026-0042 · 28/04/2026 · parcellesafekin.com
01 Synthèse exécutive Équipe PSK
Type de droit identifié
Concession perpétuelle
Durée
Indéfinie · Transmissible · Hypothécable
Réservée à
Personnes physiques congolaises
Enregistrement
✓ Certif. enregistrement
⚖️ Rappel juridique fondamental En RDC, l'État est seul propriétaire du sol (Loi n°73-021, art. 53). L'acquéreur n'achète pas le sol lui-même, mais obtient un droit de jouissance par concession, pleinement opposable aux tiers uniquement après certificat d'enregistrement. Ce rapport vérifie la validité et la solidité de ce droit à trois niveaux : juridique, administratif et territorial.
Validité juridique du droit88 / 100
Validité administrative du dossier82 / 100
Acceptabilité territoriale72 / 100
Conformité superficie99 / 100
Référence dossierPSK-2026-0042
Adresse parcelleAvenue Pumbu n°14 · Quartier Righini · Ngaliema · Kinshasa
N° certificat déclaréTF/KIN/NGA/2019/04417
N° certificat vérifié CTITF/KIN/NGA/2019/04417 ✓ Correspondance
Type de concessionConcession perpétuelle · Indéfinie · Transmissible ✓ Favorable
Propriétaire inscritM. T. (vendeur — exemple)
Identité vendeurM. T. (vendeur — exemple) ✓ Identité conforme
CopropriétairesAucun inscrit au certificat ✓ Vendeur seul décideur
Oppositions inscritesAucune opposition enregistrée ✓ Titre libre
Redevances annuellesÀ jour au 31/03/2026 ✓ Conformes
Superficie cadastrale600 m²
Superficie mesurée PSK597,3 m² — écart –0,45% ✓ Dans marge acceptable
Servitude détectéePassage 1,2m côté est — Profit parcelle n°16 ⚠ À lever avant signature
Mise en valeurParcelle libre — non construite · Obligation de mise en valeur applicable ⚠ À contractualiser
Valeur marché estimée20 000 – 24 000 USD (Ngaliema T1 2026)
02 Vérification du droit de concession — Contrôle juridique Peniel KATOMBE · Avocat
  • ✅
    Certificat d'enregistrement authentique — Vérifié à la Conservation des Titres Immobiliers (CTI) Consultation physique le 24/04/2026. Registre vol. 14 · folio 417 · Circonscription foncière de Ngaliema. N° de volume et folio concordants avec le document présenté. Aucune mention "propriété de l'État" ou "domaine public".
    Conforme
  • ✅
    Type de concession identifié : Concession perpétuelle Droit le plus solide prévu par la loi — durée indéfinie, transmissible par succession, aliénable, hypothécable. Réservé aux personnes physiques de nationalité congolaise. M. T. (vendeur — exemple) est Congolais — éligibilité confirmée.
    Favorable
  • ✅
    Propriétaire légal identifié et correspondant au vendeur M. T. (vendeur — exemple), CIN n°0098XXXX, inscrit seul concessionnaire depuis le 12/03/2019. Aucun copropriétaire sur le certificat — vendeur seul décideur légal.
    Conforme
  • ✅
    Aucune opposition inscrite aux registres Vérification des registres d'oppositions conformément aux arts. 224 et suivants de la loi foncière. Aucun créancier hypothécaire, ancien concessionnaire, ou curateur n'a formé opposition. Le titre est libre de toute charge bloquante.
    Libre
  • ✅
    Redevances annuelles à jour — Arrêté interministériel 8 mai 2023 Vérification de la conformité fiscale du vendeur. Déclaration de base taxable soumise avant le 15/02/2026 ✓ — Paiement effectué avant le 31/03/2026 ✓. Aucune dette de redevance pouvant entraîner une résiliation de la concession.
    À jour
  • ✅
    Aucune hypothèque ni saisie en cours Consultation du registre des sûretés. Aucune inscription hypothécaire (taux légal : 1% de la valeur). Aucune procédure de saisie immobilière en cours au Tribunal de Grande Instance de Kinshasa/Ngaliema.
    Libre
  • ✅
    Aucun litige judiciaire actif Vérification effectuée au TGI Kinshasa/Ngaliema et au parquet de la circonscription. Aucune procédure civile ou pénale en cours impliquant cette parcelle.
    Libre
  • ⚠️
    Servitude de passage inscrite côté est — 1,2 m de largeur Inscrite au profit de la parcelle voisine n°16 (av. Pumbu). Légalement valide — établie par convention enregistrée en 2020. Bande non constructible sur toute la façade est. Impact : réduction de la surface constructible effective à ~515 m².
    À lever
  • ⚠️
    Obligation de mise en valeur — Parcelle non construite La loi foncière conditionne le maintien de la concession à une mise en valeur effective du terrain (art. 36 et suivants). La parcelle étant vide depuis 2019, il est recommandé d'intégrer dans l'acte notarié un délai et un programme de mise en valeur pour sécuriser le droit acquis.
    À contractualiser
  • 🔵
    Conformité à la Loi N'Sele (n°25/62 du 3 décembre 2025) Les éléments disponibles de la réforme ont été intégrés dans cet audit. Le présent dossier ne présente pas d'incompatibilité apparente avec les orientations de la Loi N'Sele (entrée en vigueur le 1er janvier 2026). Une confirmation auprès de la CTI de Ngaliema est recommandée avant signature de l'acte notarié.
    Loi N'Sele 25/62
Avis juridique — Me Peniel KATOMBE Le droit de concession est juridiquement solide. La concession perpétuelle est le titre le plus favorable prévu par la loi congolaise. Les deux points de vigilance — servitude et mise en valeur — sont traitables avant signature et n'invalident pas la transaction. Me KATOMBE peut accompagner la rédaction des clauses appropriées dans l'acte notarié.
Frais engagés pour cet audit — les coûts couvrent les frais officiels (consultation CTI, mesurage/bornage, PV) selon le barème du Ministère des Affaires Foncières (Arrêté du 8 mai 2023) ainsi que les frais opérationnels PSK (transport, équipement topographique, indemnités de descente). Le détail facturé est communiqué au client en annexe de devis.
03 Relevé topographique terrain Audrey NDUNDU · Ingénieur
⚖️ Conformité réglementaire — Circulaire ministérielle jan. 2021 Depuis le 15 janvier 2021, le Ministère des Affaires Foncières impose l'inscription des coordonnées géoréférencées (altitude, latitude, longitude de chaque sommet) sur tous les contrats de concession, pour prévenir les modifications frauduleuses. Le présent relevé PSK respecte intégralement cette exigence.
Emprise parcelle mesurée — 597,3 m²
Servitude de passage — 1,2 m (est)
Centroïde · S4°21'18.4" E15°17'42.9"
EPSG:4326 · Levé 22–23/04/2026
Date de visite22 & 23 avril 2026
ÉquipementGPS différentiel Trimble R10 · DJI Mavic 3
Système de référenceEPSG:4326 · WGS84 (obligation légale jan. 2021)
Coordonnées centroïdeS 4°21'18.4" · E 15°17'42.9"
Coordonnées sommet NWS 4°21'18.0" · E 15°17'42.2"
Coordonnées sommet NES 4°21'18.0" · E 15°17'43.1"
Coordonnées sommet SES 4°21'18.5" · E 15°17'43.1"
Coordonnées sommet SWS 4°21'18.5" · E 15°17'42.2"
Superficie mesurée597,3 m² — écart –2,7 m² (–0,45%) Dans marge légale
Façade rue19,8 m (avenue Pumbu)
Dénivelé1,4 m nord-sud · Terrain plat, drainage correct
Accès voirieAvenue bitumée praticable — accès direct
Servitude mesurée1,2 m côté est — sur toute la longueur (19,4 m)
Avis topographique — Audrey NDUNDU MABUNDU La parcelle correspond dans ses limites et sa superficie au certificat d'enregistrement présenté. Les coordonnées géoréférencées de chaque sommet ont été relevées et sont prêtes à être inscrites sur le nouveau certificat conformément à l'obligation ministérielle de 2021. L'écart de 2,7 m² est dans la marge instrumentale acceptable.
04 Analyse architecturale & constructibilité Espérant BASOLUA · Architecte CNOA 1054
Zonage applicableZone résidentielle R2 · Ngaliema
CES réglementaire60% max → Surface couverte max : 360 m²
COS réglementaire1,2 → Plancher total max : 720 m²
Hauteur maximaleR+2 (rez-de-chaussée + 2 niveaux)
Reculs imposésAvant : 5 m · Latéraux : 2 m · Fond : 3 m
Surface nette constructible~280 m² (après servitude est et reculs)
Compatibilité POSDestination résidentielle conforme au Plan d'Occupation ✓ Conforme
Projets d'expropriationAucun projet d'utilité publique identifié dans la zone ✓ Aucun
Réseaux disponiblesÉlectricité SNEL · Eau REGIDESO · Assainissement : fosse septique
Qualité du sol estiméeSol argileux stabilisé · Fondations filantes recommandées
Surcoût fondations+8–12% par rapport à sol sableux · Estimation : +3 500 USD pour villa R+1
Potentiel constructif72%
Conformité Plan d'Occupation100%
Accès & viabilité90%
Risque expropriationNul
Avis architectural — Espérant BASOLUA MABANZA, CNOA n°1054 La parcelle permet la construction d'une villa R+1 de ~280 m² utiles. La destination résidentielle est pleinement conforme au Plan d'Occupation des Sols de Ngaliema. Aucun projet d'expropriation ou d'utilité publique n'a été identifié dans un rayon de 500 m. La servitude de passage réduit légèrement la surface est mais n'empêche pas un projet résidentiel confortable. Le sol argileux nécessite des fondations filantes standard.
05 Acceptabilité territoriale Équipe PSK
Nouveau — Troisième niveau de vérification PSK Au-delà de la validité juridique et administrative, le droit congolais impose de vérifier que le projet est "territorialement acceptable" : droits des tiers, servitudes légales, compatibilité environnementale et absence de contraintes d'utilité publique. Ce troisième niveau de vérification est désormais intégré dans tous les audits PSK, conformément aux recommandations du document officiel du Ministère.
  • ✅
    Droits des tiers — Purge vérifiée Vérification auprès du bureau du chef d'arrondissement de Righini. Aucun tiers n'invoque de droit d'usage ou d'occupation sur cette parcelle. Dossier parcellaire du quartier consulté — aucune fiche antérieure marquée "VENDU" active.
    ✓ Purgé
  • ✅
    Compatibilité Plan d'Occupation des Sols (POS) Zone R2 résidentielle confirmée par la Division Urbaine de Ngaliema. Aucune restriction liée à l'environnement, à l'urbanisme ou à l'hygiène n'affecte le lot. Aucune interdiction de construire identifiée.
    ✓ Conforme
  • ✅
    Absence de projet d'expropriation ou d'utilité publique Consultation auprès de la mairie de Ngaliema et de la Coordination Urbaine. Aucun projet de voirie, d'infrastructure publique ou de remembrement n'affecte ou ne menace la parcelle dans un horizon de 5 ans.
    ✓ Aucun
  • ⚠️
    Servitude légale de passage — Côté est — 1,2 m Inscrite légalement en faveur de la parcelle voisine n°16 depuis 2020. Constitue une charge réelle attachée au fonds (arts. 170 et suivants de la loi foncière). Elle se transfère avec la parcelle si elle n'est pas levée. Résolution recommandée avant signature.
    À lever
  • ✅
    Compatibilité environnementale — Loi n°11/009 du 09/07/2011 La superficie (597 m²) et la destination (résidentielle) ne déclenchent pas l'obligation d'étude d'impact environnemental et social. Aucune zone protégée, cours d'eau ou emprise forestière à proximité immédiate.
    ✓ Conforme
06 Photos terrain géolocalisées Audrey NDUNDU · Ingénieur
📷
Vue façade
Façade avenue Pumbu
S4°21'18.1" E15°17'42.6"
📷
Intérieur N→S
Intérieur parcelle nord→sud
S4°21'18.3" E15°17'42.8"
📷
Servitude est
Servitude passage côté est
S4°21'18.5" E15°17'43.1"
📷
Vue drone
Vue aérienne DJI Mavic 3
Alt. 45m · S4°21'18.4" E15°17'42.9"
📷
Mitoyenneté nord
Mur mitoyen nord
S4°21'18.0" E15°17'42.7"
📷
Voirie accès
Avenue Pumbu — accès
S4°21'17.8" E15°17'42.4"
07 Recommandations & prochaines étapes Équipe PSK
  • R1
    Faire lever la servitude de passage avant signature
    Me KATOMBE rédigera une clause de renonciation par le propriétaire de la parcelle n°16, à intégrer dans l'acte notarié. Sans cette levée, la bande est reste non constructible et se transfère à l'acheteur.
    Prioritaire
  • R2
    Intégrer un programme de mise en valeur dans l'acte notarié
    La loi foncière conditionne le maintien de la concession à une mise en valeur effective. L'acte devra stipuler un délai et un programme de construction pour protéger le droit de l'acheteur contre une éventuelle reprise par l'État.
    Prioritaire
  • R3
    Confirmer le cadre légal applicable au regard de la Loi N'Sele (n°25/62 du 3 décembre 2025)
    Avant signature chez le notaire, demander une confirmation écrite de la CTI de Ngaliema sur : le texte applicable (loi 73-021 historique vs Loi N'Sele entrée en vigueur le 1er janvier 2026), l'autorité compétente, et la liste exhaustive des paiements exigibles. La période transitionnelle crée une incertitude à neutraliser.
    Loi N'Sele
  • R4
    Inscrire les coordonnées géoréférencées PSK sur le nouveau certificat
    Les coordonnées GPS des 4 sommets relevées par Audrey doivent être inscrites sur le nouveau certificat d'enregistrement conformément à la circulaire ministérielle de janvier 2021. PSK peut accompagner cette démarche.
    Standard
  • R5
    Budgéter les frais officiels de transfert
    Mutation par vente : 3% de la valeur de transaction (660 USD sur 22 000 USD). Nouveau certificat : 100 USD. Établissement contrat : 30 USD. Total frais officiels estimés : ~790 USD à prévoir en sus du prix d'achat.
    Information
  • R6
    Prévoir des fondations filantes pour le projet de construction
    Sol argileux stabilisé identifié. Surcoût estimé +3 500 USD sur le poste fondations par rapport à une villa R+1 standard. À intégrer dans le budget de construction dès la planification.
    Information
  • R7
    Ce que cet audit vous a évité
    La servitude de passage non détectée aurait réduit votre surface constructible de 23 m². L'absence de vérification des redevances aurait pu vous exposer à une résiliation par l'État. Valeur potentielle protégée : 3 000 – 8 000 USD. Coût de l'audit PSK : 65 USD.
    ROI client
Architecte agréé · CNOA n°1054
Espérant BASOLUA MABANZA
Architecte · Co-fondateur PSK
Kinshasa, 28/04/2026
✓ Signé
Ingénieur agréée
Audrey NDUNDU MABUNDU
Ingénieur · Partenaire PSK
Kinshasa, 28/04/2026
✓ Signé
Avocat près la cour d'appel
Peniel KATOMBE MWANAVITA
Juriste foncier · Co-fondateur PSK
Kinshasa, 28/04/2026
✓ Signé
Références légales de ce rapport : Loi n°73-021 du 20/07/1973 modifiée par loi n°80-008 du 18/07/1980 · Ordonnance n°74-148 du 02/07/1974 · Arrêté interministériel n°0075/CAB/MIN/AFF.FONC/2023 du 08/05/2023 (barèmes officiels) · Circulaire ministérielle du 19/12/2020 sur le géoréférencement · Loi n°11/009 du 09/07/2011 (environnement) · Loi n°25/62 du 03/12/2025 (« N'Sele ») modifiant la loi n°73-021 (entrée en vigueur 1er janvier 2026) · Loi n°25/045 du 01/07/2025 (« Loando ») relative à l'Aménagement du Territoire · Sources : affairesfoncieres.gouv.cd · cadastre.gouv.cd · amenagement.gouv.cd · leganet.cd
Ce rapport reflète la situation foncière au 28 avril 2026. Pour une vérification actualisée ou le service de surveillance continue, contactez PSK · parcellesafekin.com · Service Watch disponible à 19 USD/mois
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PSK-2026-0042 · v2.0