Exemple anonymisé · Données fictives — référence Loi 73-021 modifiée par 80-008, Ord. 74-148, Arrêté interministériel du 8 mai 2023
Parcelle Safe Kin
Rapport d'audit documentaire · Réf. PSK-2026-0042-DOC · Cadre légal : Loi n°73-021/1973 + Loi n°25/62 du 03/12/2025 (« N'Sele ») + Loi n°25/045 du 01/07/2025 (« Loando » · Aménagement du Territoire)
Vérification documentaire à distance
Parcelle avenue Pumbu — Ngaliema
Kinshasa, RDC
Type d'audit représenté — Audit Documentaire (formule Essentielle · 89 USD)
Cet exemple correspond à une vérification à distance, livrée en 72 heures. Elle s'appuie sur la consultation des registres officiels (CTI, plans parcellaires, registres d'oppositions, redevances) et l'analyse documentaire du certificat d'enregistrement. Aucune descente terrain n'est incluse. L'Audit Terrain (219 USD) ajoute le relevé topographique, les photos géolocalisées et l'analyse architecturale sur place. L'Audit + Démarches (399 USD) inclut en plus l'accompagnement à la négociation et la préparation du dossier notarial.
Cadre légal en transition — Loi N'Sele (foncier) + Loi Loando (aménagement)
Ce rapport est établi sous le régime de la Loi n°73-021 du 20/07/1973 (modifiée loi n°80-008/1980) et de l'Ordonnance n°74-148 du 02/07/1974. La Loi n°25/62 du 3 décembre 2025 (« Loi N'Sele ») modifie et complète la loi n°73-021 ; elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et PSK en a intégré les éléments disponibles dans le présent audit (source : affairesfoncieres.gouv.cd). Par ailleurs, la Loi n°25/045 du 1er juillet 2025 (« Loi Loando ») relative à l'Aménagement du Territoire fixe la vocation et les contraintes de zonage applicables aux parcelles : lorsque le projet d'usage est connu, PSK vérifie la cohérence avec le zonage en vigueur (source : amenagement.gouv.cd). Pour toute transaction 2026, une confirmation auprès des autorités compétentes sur les textes actuellement applicables est recommandée.
01
Synthèse exécutive
Équipe PSK
Type de droit identifié
Concession perpétuelle
Durée
Indéfinie · Transmissible · Hypothécable
Réservée à
Personnes physiques congolaises
Enregistrement
✓ Certif. enregistrement
⚖️ Rappel juridique fondamental
En RDC, l'État est seul propriétaire du sol (Loi n°73-021, art. 53). L'acquéreur n'achète pas le sol lui-même, mais obtient un droit de jouissance par concession, pleinement opposable aux tiers uniquement après certificat d'enregistrement. Ce rapport vérifie la validité et la solidité de ce droit à trois niveaux : juridique, administratif et territorial.
Validité juridique du droit88 / 100
Validité administrative du dossier82 / 100
Conformité superficie99 / 100
| Référence dossier | PSK-2026-0042 |
| Adresse parcelle | Avenue Pumbu n°14 · Quartier Righini · Ngaliema · Kinshasa |
| N° certificat déclaré | TF/KIN/NGA/2019/04417 |
| N° certificat vérifié CTI | TF/KIN/NGA/2019/04417 ✓ Correspondance |
| Type de concession | Concession perpétuelle · Indéfinie · Transmissible ✓ Favorable |
| Propriétaire inscrit | M. T. (vendeur — exemple) |
| Identité vendeur | M. T. (vendeur — exemple) ✓ Identité conforme |
| Copropriétaires | Aucun inscrit au certificat ✓ Vendeur seul décideur |
| Oppositions inscrites | Aucune opposition enregistrée ✓ Titre libre |
| Redevances annuelles | À jour au 31/03/2026 ✓ Conformes |
| Superficie cadastrale | 600 m² |
| Servitude détectée | Passage 1,2m côté est — Profit parcelle n°16 ⚠ À lever avant signature |
| Mise en valeur | Parcelle libre — non construite · Obligation de mise en valeur applicable ⚠ À contractualiser |
| Valeur marché estimée | 20 000 – 24 000 USD (Ngaliema T1 2026) |
02
Vérification du droit de concession — Contrôle juridique
Peniel KATOMBE · Avocat
-
Certificat d'enregistrement authentique — Vérifié à la Conservation des Titres Immobiliers (CTI) Consultation physique le 24/04/2026. Registre vol. 14 · folio 417 · Circonscription foncière de Ngaliema. N° de volume et folio concordants avec le document présenté. Aucune mention "propriété de l'État" ou "domaine public".Conforme
-
Type de concession identifié : Concession perpétuelle Droit le plus solide prévu par la loi — durée indéfinie, transmissible par succession, aliénable, hypothécable. Réservé aux personnes physiques de nationalité congolaise. M. T. (vendeur — exemple) est Congolais — éligibilité confirmée.Favorable
-
Propriétaire légal identifié et correspondant au vendeur M. T. (vendeur — exemple), CIN n°0098XXXX, inscrit seul concessionnaire depuis le 12/03/2019. Aucun copropriétaire sur le certificat — vendeur seul décideur légal.Conforme
-
Aucune opposition inscrite aux registres Vérification des registres d'oppositions conformément aux arts. 224 et suivants de la loi foncière. Aucun créancier hypothécaire, ancien concessionnaire, ou curateur n'a formé opposition. Le titre est libre de toute charge bloquante.Libre
-
Redevances annuelles à jour — Arrêté interministériel 8 mai 2023 Vérification de la conformité fiscale du vendeur. Déclaration de base taxable soumise avant le 15/02/2026 ✓ — Paiement effectué avant le 31/03/2026 ✓. Aucune dette de redevance pouvant entraîner une résiliation de la concession.À jour
-
Aucune hypothèque ni saisie en cours Consultation du registre des sûretés. Aucune inscription hypothécaire (taux légal : 1% de la valeur). Aucune procédure de saisie immobilière en cours au Tribunal de Grande Instance de Kinshasa/Ngaliema.Libre
-
Aucun litige judiciaire actif Vérification effectuée au TGI Kinshasa/Ngaliema et au parquet de la circonscription. Aucune procédure civile ou pénale en cours impliquant cette parcelle.Libre
-
Servitude de passage inscrite côté est — 1,2 m de largeur Inscrite au profit de la parcelle voisine n°16 (av. Pumbu). Légalement valide — établie par convention enregistrée en 2020. Bande non constructible sur toute la façade est. Impact : réduction de la surface constructible effective à ~515 m².À lever
-
Obligation de mise en valeur — Parcelle non construite La loi foncière conditionne le maintien de la concession à une mise en valeur effective du terrain (art. 36 et suivants). La parcelle étant vide depuis 2019, il est recommandé d'intégrer dans l'acte notarié un délai et un programme de mise en valeur pour sécuriser le droit acquis.À contractualiser
-
Conformité à la Loi N'Sele (n°25/62 du 3 décembre 2025) Les éléments disponibles de la réforme ont été intégrés dans cet audit. Le présent dossier ne présente pas d'incompatibilité apparente avec les orientations de la Loi N'Sele (entrée en vigueur le 1er janvier 2026). Une confirmation auprès de la CTI de Ngaliema est recommandée avant signature de l'acte notarié.Loi N'Sele 25/62
Avis juridique — Me Peniel KATOMBE
Le droit de concession est juridiquement solide. La concession perpétuelle est le titre le plus favorable prévu par la loi congolaise. Les deux points de vigilance — servitude et mise en valeur — sont traitables avant signature et n'invalident pas la transaction. Me KATOMBE peut accompagner la rédaction des clauses appropriées dans l'acte notarié.
Frais engagés pour cet audit — les coûts couvrent les frais officiels (consultation CTI, mesurage/bornage, PV) selon le barème du Ministère des Affaires Foncières (Arrêté du 8 mai 2023) ainsi que les frais opérationnels PSK (transport, équipement topographique, indemnités de descente). Le détail facturé est communiqué au client en annexe de devis.
03
Vérification cadastrale & plan parcellaire
Espérant BASOLUA · Architecte CNOA 1054
-
Numéro cadastral et plan parcellaire correspondent Croisement effectué entre le numéro cadastral inscrit sur le certificat (TF/KIN/NGA/2019/04417) et le plan parcellaire de la zone. Les limites déclarées correspondent à celles du registre cadastral de Ngaliema.Conforme
-
Adresse déclarée cohérente avec la fiche cadastrale Avenue Pumbu n°14, quartier Righini — adresse confirmée par recoupement avec le plan d'urbanisme de Ngaliema. Aucune contradiction avec les fiches voisines.Conforme
-
Zonage POS compatible avec destination résidentielle Zone R2 résidentielle confirmée par la Division Urbaine de Ngaliema. CES 60% / COS 1,2 / hauteur R+2 — paramètres applicables à cette parcelle. Aucune restriction d'urbanisme ou d'hygiène signalée au registre.Conforme
-
Aucun projet d'utilité publique sur l'emprise Consultation auprès de la mairie de Ngaliema et de la Coordination Urbaine. Aucun projet de voirie, d'expropriation ou de remembrement à l'horizon de 5 ans.Aucun
-
Pas de superposition avec une parcelle voisine inscrite Vérification croisée des fiches cadastrales adjacentes. Aucun chevauchement de limites avec les parcelles n°15, 16 ou 18 de l'avenue Pumbu.Libre
Avis architectural — Espérant BASOLUA MABANZA, CNOA n°1054
Sur la base des registres consultés à distance, la parcelle est correctement identifiée et son zonage permet une destination résidentielle. La validation finale du potentiel constructif (surface utile après reculs, qualité du sol, accès aux réseaux) requiert une descente terrain — incluse dans la formule Audit Terrain (219 USD).
04
Recommandations & prochaines étapes
Équipe PSK
-
R1
Faire lever la servitude de passage avant signatureMe KATOMBE rédigera une clause de renonciation par le propriétaire de la parcelle n°16, à intégrer dans l'acte notarié. Sans cette levée, la bande est reste non constructible et se transfère à l'acheteur.Prioritaire
-
R2
Intégrer un programme de mise en valeur dans l'acte notariéLa loi foncière conditionne le maintien de la concession à une mise en valeur effective. L'acte devra stipuler un délai et un programme de construction pour protéger le droit de l'acheteur contre une éventuelle reprise par l'État.Prioritaire
-
R3
Confirmer le cadre légal applicable au regard de la Loi N'Sele (n°25/62 du 3 décembre 2025)Avant signature chez le notaire, demander une confirmation écrite de la CTI de Ngaliema sur : le texte applicable (loi 73-021 historique vs Loi N'Sele entrée en vigueur le 1er janvier 2026), l'autorité compétente, et la liste exhaustive des paiements exigibles. La période transitionnelle crée une incertitude à neutraliser.Loi N'Sele
-
R4
Budgéter les frais officiels de transfertMutation par vente : 3% de la valeur de transaction (660 USD sur 22 000 USD). Nouveau certificat : 100 USD. Établissement contrat : 30 USD. Total frais officiels estimés : ~790 USD à prévoir en sus du prix d'achat.Information
-
R5
Ce que cet audit vous a évitéLa servitude de passage non détectée se transférait à l'acheteur. L'absence de vérification des redevances et du registre des oppositions aurait pu exposer à une résiliation ou un litige post-achat. Valeur potentielle protégée : 3 000 – 8 000 USD. Coût de l'audit Documentaire PSK : 89 USD.ROI client
Architecte agréé · CNOA n°1054
Espérant BASOLUA MABANZA
Architecte · Fondateur PSK
Kinshasa, 28/04/2026
✓ Signé
Avocat près la cour d'appel
Peniel KATOMBE MWANAVITA
Juriste foncier · Partenaire PSK
Kinshasa, 28/04/2026
✓ Signé
Références légales de ce rapport :
Loi n°73-021 du 20/07/1973 modifiée par loi n°80-008 du 18/07/1980 · Ordonnance n°74-148 du 02/07/1974 · Arrêté interministériel n°0075/CAB/MIN/AFF.FONC/2023 du 08/05/2023 (barèmes officiels) · Circulaire ministérielle du 19/12/2020 sur le géoréférencement · Loi n°11/009 du 09/07/2011 (environnement) · Loi n°25/62 du 03/12/2025 (« N'Sele ») modifiant la loi n°73-021 (entrée en vigueur 1er janvier 2026) · Loi n°25/045 du 01/07/2025 (« Loando ») relative à l'Aménagement du Territoire · Sources : affairesfoncieres.gouv.cd · cadastre.gouv.cd · amenagement.gouv.cd · leganet.cd
Ce rapport reflète la situation foncière au 02 mai 2026. Audit Documentaire — vérification à distance, livraison sous 72 heures. Pour une vérification actualisée ou le service de surveillance continue, contactez PSK · parcellesafekin.com · Service Watch disponible à 19 USD/mois